A continuación presentamos la primera entrega de la serie «La Diligencia Debida: el escudo anti-blanqueo para tu inmobiliaria», un recorrido práctico y claro por los pilares esenciales del cumplimiento normativo en el sector del ladrillo.
En esta entrega, titulada “Del KYC a la Diligencia Debida: cómo levantar un sistema de defensa con sentido común”, exploramos cómo transformar el proceso de conocimiento del cliente (KYC) en una herramienta eficaz y razonable para proteger tu negocio frente al blanqueo de capitales, sin caer en burocracias innecesarias.
Índice
- KYC (Know Your Client): primer filtro y prueba documental
- Del scoring al nivel de riesgo global
- Los cuatro peldaños de la Diligencia Debida, explicados sin jerga
- ¿Cómo implantar un flujo KYC? DD sin ahogar al negocio
- Obligaciones legales sin tecnicismos (recordatorio mínimo)
- Conclusión de esta primera entrega
KYC (Know Your Client): primer filtro y prueba documental
La Ley 10/2010 de Prevención de Blanqueo de Capitales (PBC) exige a agentes, agencias, promotoras y, abogados y profesionales independientes, que intervienen en compraventas inmobiliarias, como sujetos obligados, a conocer a su cliente (KYC) y aplicar medidas de Diligencia Debida (DD) adecuadas al nivel de riesgo en relación al blanqueo de capitales (BC).
Aunque las siglas suenen formales, estamos hablando de decisiones comerciales – ¿cierro o no cierro la operación? – que pueden resultar muy caras, por incumplimiento, en el caso sanciones o por reputación.
El formulario “Conoce a tu Cliente” recoge la información básica de la persona física o jurídica, su perfil económico, el origen de los fondos y todo el resto de detalles de la operación inmobiliaria.
Este documento debe contener todas las cuestiones necesarias para identificar y reconocer factores de riesgo (por ejemplo: vínculos con personas políticamente expuestas, uso de criptomonedas, procedencia de fondos, forma de pago, etc.).
Semáforo para activar la solicitud de Declaraciones Responsables
Por otro lado, el KYC, además de añadir un sistema de puntuación (scoring) para cuantificar el nivel de riesgo de cada uno de ellos, sirve de semáforo para activar la solicitud de Declaraciones Responsables (DR) al cliente, cuando proceda, concluyendo con su firma, y todo ello como evidencia de veracidad de la información proporcionada y de compromiso de colaboración con el agente en su obligación de la PBC.
- ¿Por qué pedir la firma en el KYC? Además de dotar de fuerza probatoria, protege al agente: la información se incorpora como declaración del propio interesado.
- Declaraciones responsables: cuando el riesgo lo aconseje (por ejemplo, para acreditar el origen de fondos, transferencias internacionales, uso de criptomonedas, etc.), la DR suscrita por el cliente, mitiga la responsabilidad del agente en la verificación de información que, por recursos o plazos le sería, en muchas ocasiones, imposible lograr.
Del scoring al nivel de riesgo global
La normativa no obliga a un modelo único; sí exige que sea objetivo y coherente. Por eso cada respuesta relevante del KYC se convierte en puntuación a efectos de cuantificar el riesgo.
Al sumar los parciales, y de acuerdo a una escala predefinida, la operación queda clasificada en un Nivel de Riesgo: muy bajo, bajo, medio o alto. Este resultado determina, a su vez el nivel a aplicar de la DD:
| Riesgo global | DD que corresponde |
| Muy bajo | DD Simplificada (poca burocracia documental, flujo ágil) |
| Bajo y Medio | DD Ordinaria (verificación estándar) |
| Alto | DD Reforzada (profundización) o Examen Especial, si además surgen indicios de BC |
Documentar la lógica
Sin entrar en el nivel numérico, lo crucial aquí es documentar la lógica (principio de proporcionalidad / sentido común): “Aplicamos DD Reforzda porque la operación se clasifica de riesgo alto tras sumar factores X, Y y Z o porque ha surgido un factor de riesgo que así lo exige”.
Esta argumentación, que ha de quedar reflejada en el expediente de la operación, es el mejor respaldo de que el agente tiene establecido un sistema interno de protocolo de PBC (Manual de prevención básico, aunque no obligatorio, por su tamaño de actividad o empresa), que es la mejor defensa frente a una inspección del SEPBLAC.
Los cuatro peldaños de la Diligencia Debida, explicados sin jerga
- DD Simplificada: para clientes habituales o no, nacionales, con fondos bancarizados y sin señales de alerta. Se verifica identidad, propósito de la operación y coherencia básica con el perfil económico.
- DD Ordinaria: escenario por defecto. Implica identificar a todos los intervinientes, confirmar quién es el titular real y solicitar la documentación mínima que respalde la información obtenida a través del KYC.
- DD Reforzada: salta cuando el riesgo es alto – por ejemplo, presencia de una persona con responsabilidad pública, procedencia de fondos desde jurisdicciones de riesgo o precio fuera de mercado. Aquí se piden evidencias adicionales y se valida la reputación del cliente en listas internacionales y otras pruebas que permitan disipar dudas o responder a carencias de información para poder gestionar la opacidad de información, además de determinar la coherencia global de la operación.
- Examen Especial: si persisten incoherencias o aparecen indicios sólidos de blanqueo, la operación se congela, se amplía la investigación y, en su caso, se comunica al SEPBLAC.
La adecuada documentación
Los cuatro niveles de de la diligencia debida no son escalones rígidos: la adecuada documentación – o la falta de ella – puede hacer que una operación pase de Ordinaria a Reforzada, o que, aclaradas las dudas, vuelva a Simplificada, o en otros casos pueda escalar a Examen Espacial.
¿Cómo implantar un flujo KYC? DD sin ahogar al negocio
Recopile toda la info y documentación en la primera reunión
Documento de identidad, datos económicos básicos y detalles de la operación. Menos idas y venidas significa mejor experiencia del cliente con el agente
Use plantillas modulares
El KYC es común; los anexos dependen del riesgo. Así se evita pedir “por si acaso” papeles innecesarios.
Haga visible el resultado
En el expediente físico o digital deben constar fecha, firma del cliente y nivel de riesgo asignado. Cualquier compañero sabrá qué DD corresponde aplicar, sin preguntar.
Revise periódicamente
Muy bajo y bajo, cada dos-tres años; medio, anual; alto, en cada hito relevante (reserva, arras, escritura). Las operaciones esporádicas no requieren esta atención.
Obligaciones legales sin tecnicismos (recordatorio mínimo)
- Identificar y verificar la identidad de cliente y titular real antes de la firma vinculante o del cobro de fondos.
- Conservar el expediente durante diez años (no tratamos este punto aquí).
- Comunicar operaciones sospechosas cuando, tras el Examen Especial, persistan indicios.
- Formar al personal: la ley exige conocimiento actualizado proporcional al puesto.
Conclusión de esta primera entrega
Un KYC robusto, firmado y enlazado a un sistema de puntuación transparente convierte la DD en un proceso lógico, rápido y defendible. Evaluar, documentar y actuar son los tres verbos que resumen la filosofía de la Ley 10/2010.
En nuestro siguiente artículo, profundizaremos en cómo aplicar cada nivel de DD, qué señales de alerta exigirán subir de peldaño y de qué manera las declaraciones responsables amortiguan riesgos sin frenar la operación inmobiliaria.
Emilio Ballester
Instructor
638 968 679
Economista
Auditor de Cuentas (R.O.A.C. n/e)
Experto en PBC/FT - SEPBLAC
Este contenido es divulgativo y no sustituye asesoramiento jurídico profesional. Si desea plantillas y formación práctica, consulte nuestros cursos especializados.
