Las 7 Bombas de la PBC, Parte 1: errores que pueden dinamitar tu inmobiliaria

El sector inmobiliario es uno de los más vigilados en materia de Prevención de Blanqueo de Capitales y Financiación del Terrorismo (PBC/FT). La Ley 10/2010 considera a agentes, agencias, promotoras y profesionales independientes como sujetos obligados, con independencia de su tamaño o volumen de facturación.

Esto significa que incluso una microempresa —menos de 10 empleados y menos de 2 millones de euros de ingresos— está bajo el mismo paraguas de sanciones que una gran compañía. La diferencia está en ciertas exenciones formales (no necesitan un Manual de Prevención interno (escrito) ni un Órgano de Control Interno), pero las obligaciones esenciales son ineludibles.

En esta primera entrega analizamos las cuatro primeras bombas de la PBC que más habitualmente pueden explotar en microempresas y autónomos del sector.

Índice

• 1. La multa “mortal” por un descuido menor
• 2. Colaborar sin saberlo con el blanqueo
• 3. El silencio también se paga caro
• 4. No saber quién es quién te puede costar el negocio

1. La multa “mortal” por un descuido menor

Lo que dice la ley

Aunque la normativa alivia a las microempresas de tener un Manual Interno, no las exime de cumplir con las obligaciones básicas: identificar clientes, formar al personal y comunicar operaciones sospechosas. El incumplimiento de cualquiera de ellas se considera infracción grave o muy grave.

• No identificar a una Persona con Responsabilidad Pública (PRP): sanción de hasta 5.000.000 €
• No comunicar una operación sospechosa: desde 150.000 €
• No formar al personal (aunque seas tú mismo): desde 60.000 €

Ejemplo práctico

Imagina que trabajas como agente autónomo. Atiendes a un cliente extranjero con movimientos financieros poco claros. No comunicas nada al SEPBLAC porque desconocías la obligación. El riesgo real: multa de 600.000 € aunque tu facturación sea de apenas 80.000 € al año.

Claves prácticas

• No tener Manual es legal, pero no tener formación nunca lo es.
• Si sois varios, aunque no tengáis un órgano de control, debe estar claro quién asume la responsabilidad en relación a la PBC
• La comunicación de sospechas es obligatoria siempre: no hay exención para microempresas.

La ley te permite ser pequeño, pero no te permite ser ignorante.

2. Colaborar sin saberlo con el blanqueo

Lo que dice la ley

La normativa sanciona no solo la participación activa, sino también la negligencia grave. Si no detectas señales claras de alarma y actúas, puedes ser considerado colaborador.

Errores frecuentes

• Aceptar que el comprador no coincida con el titular de la cuenta de pago.
• No verificar el origen de fondos que vienen del extranjero.
• No aplicar Diligencia Debida Reforzada en clientes de riesgo (jurisdicciones offshore, testaferros, estructuras complejas).

Las sanciones oscilan entre 60.000 € y 5.000.000 €.

Ejemplo práctico

Un cliente te dice que comprará una vivienda por 300.000 €, pero el dinero lo aportará un “socio” desde Panamá. Si aceptas sin preguntar, documentar o no recoger la correspondiente Declaración Responsable, has omitido tu deber de diligencia. Resultado: sanción de hasta 600.000 € por facilitar indirectamente una operación de blanqueo.

Claves prácticas

• Una operación legal en apariencia puede ser sospechosa si carece de lógica comercial/económica.
• Nunca aceptes pagos sin identificar claramente origen y titular real.
• Si no hay explicación convincente, abstente de cerrar la operación.
• Ante la duda, documenta y consulta con un experto en PBC.

Hoy el blanqueo no se hace con maletines de billetes, sino con transferencias aparentemente normales, aunque no, desde la perspectiva legal de la PBC.

3. El silencio también se paga caro

Lo que dice la ley

La obligación de comunicar operaciones sospechosas al SEPBLAC es independiente de que la operación llegue a cerrarse o no. La simple existencia de indicios objetivos exige la comunicación inmediata.

Errores comunes

• No comunicar porque “al final no se firmó”.
• No tener un sistema interno para registrar sospechas.

Las sanciones van desde 60.000 € a 150.000 €.

Ejemplo práctico

Un cliente planea comprar un piso por 250.000 €, pero insiste en ponerlo a nombre de una sociedad maltesa con fondos de varias cuentas distintas. No te fías, pero como no se firmó nada, no comunicas al SEPBLAC. Grave error: la obligación subsiste, aunque no se haya materializado la compraventa.

Claves prácticas

• No necesitas pruebas plenas, basta con indicios racionales.
• El SEPBLAC no sanciona por comunicar de más, pero sí por omitir.
• La comunicación es confidencial: el cliente nunca sabrá que la hiciste.
• Debes conservar la documentación de la comunicación realizada y toda info recabada durante tu relación con el cliente.

El error no es equivocarse: es callar cuando algo no cuadra.

4. No saber quién es quién te puede costar el negocio

Lo que dice la ley

Identificar al cliente significa ir más allá de pedir un DNI. Debes comprobar quién aporta realmente el dinero y quién se beneficia de la operación.

Errores frecuentes

• No identificar al titular real (quien controla o se beneficia).
• Limitarse a recoger un DNI sin verificar validez a efectos identificativos.
• No conservar copias de identificación.
• No comprobar poderes en caso de representantes legales.

Todas estas omisiones pueden sancionarse desde 60.000 € en adelante.

Ejemplo práctico

Un cliente compra un local por 180.000 €. El dinero viene de su cuenta personal, pero la escritura se firma a nombre de una sociedad limitada. No verificas poderes ni la titularidad real. Resultado: infracción grave y sanción mínima de 150.000 €.

Claves prácticas

• El titular real siempre debe ser identificado, incluso si hay sociedades interpuestas.
• Verifica validez de documentos y conserva copias claras y legibles.
• Comprueba representación legal en apoderados o administradores.
• Si algo no encaja, detén la operación o aplica medidas de diligencia debida reforzadas.

En PBC, la ceguera cuesta miles de euros: si no sabes quién firma, quién paga y para quién, estás desprotegido.

Estas cuatro bombas de la Prevención de Blanqueo de Capitales (PBC), muestran cómo un agente inmobiliario puede exponerse a sanciones graves por descuidos que parecen triviales. No es cuestión de burocracia, sino de supervivencia empresarial.

En la próxima entrega veremos las tres bombas restantes, relacionadas con la formación obligatoria, la relación con los bancos y las consecuencias personales y familiares de un incumplimiento en PBC.

Emilio Ballester
Instructor
638 968 679

Economista
Auditor de Cuentas (R.O.A.C. n/e)
Experto en PBC/FT - SEPBLAC

Este contenido es divulgativo y no sustituye asesoramiento jurídico profesional. Si desea plantillas y formación práctica, consulte nuestros cursos especializados.